2020年的新冠疫情对经济的考验远远没有结束。在房屋租赁市场，北上广深接连发生了大型房屋长租平台爆雷、跑路事件，近期，这个风潮有逐渐蔓延到其它城市的趋势。
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（2020年上半年全国有关数据，来源：贝売研究院根据公开信息整理）
据宁波晚报8月12日报道，2020年6月份，小熊姑娘从宁波“某资”公司公寓管理处租了一套房子，约定月租金只需1350元，租期一年。“某资”公司要求租金年付，小熊共支付了租金加押金1.7万多元。然而事后，她得知宁波“某资”公司与房东约定的月租金是2200元，支付方式是按月支付。因感到风险极大，她们于8月4日找到宁波“某资”公司。经过协商，小熊同该公司签订了房屋出租终止协议，宁波“某资”公司应归还她租金14850元，约定在8月10日前把退款打到她的银行卡里。可令她没想到的是，终止协议签署后才3天，“某资”公司就出现了跑路嫌疑。到如今，公司负责人已无法联系。
自8月10日以来，笔者也陆续接到多起有关“某资”公司租赁的法律咨询。据目前了解，宁波市内涉及“某资”公司的投诉案件高达1000多件，涉及众多的租客及出租人。
所谓长租公寓，其前身基于房产中介。由于人才的流动，沿海发达地区的租赁市场潜力巨大，为了实现资本利益更大化，房产中介企业纷纷寻求转行，开始涉足房屋租赁业务，便催生了公寓长租这一产业。长租公寓平台往往采取“错峰支配租金”的运营策略，形成资金池。即高价从出租人处一次性拿到出租房源，形成一定区域内可供出租房源被垄断的事实，进而分割出租给城市无房户，向租客一次性收取长达一年的房屋租赁租金，然后再按月支付给出租人。形成从租客处收取长期租金，却按短周期向出租人支付租金的模式。在此过程中，平台形成资金池，资金形成期限错配、资金沉淀。一旦平台遇到营运不善，平台极易卷款跑路，造成租客与出租人双输的局面。
在托管中介跑路后，租客多面临着房东要求他们搬离房屋或者缴纳房租，房东则出现无法收取租金的问题。那么，在“某资”公司这一类长租公寓纠纷中，出租人是否有权要求租客腾退房屋？出租人和租客该如何维护自身合法权益？
以“某资”公司的运营模式为例，其与出租人签订资产委托管理协议，取得对房屋的处置权。然后，“某资”公司寻找租客，再与租客签订租赁协议，将房屋出租给租客。此种运营模式下，运营商、租客及出租人之间是何种法律关系，目前法律界有两种主流观点，针对这两种观点，笔者也提出相应的救济方式：
1
定义为实质性的转租赁关系
表面上运营商虽与出租人签订的是资产委托管理协议，但剥离出的真相却是运营商承租了出租人的房屋，运营商和出租人间是实质性的租赁关系。运营商再将房屋出租给租客，运营商与租客形成转租赁的法律关系。基于此，运营商跑路后，因未支付租金，出租人可以解除和运营商间的租赁合同，并可依据物权请求权要求租客腾退房屋。出租人可在起诉运营商解除租赁合同时，申请追加租客为第三人，要求租客腾退房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，因此租客可通过代运营商支付租金和违约金的方式，对抗出租人解除租赁合同的请求。
2
按照签署的协议定义为委托关系
长租公寓运营商与出租人签订资产委托管理协议，运营商作为受托人，代为出租房屋、签订租赁协议、代收租金，并收取管理费，运营商与出租人间形成委托关系。运营商将房屋出租给租客，二者间为租赁关系。因委托关系中，实施的民事法律行为对委托人发生效力。所以，运营商和租客间的租赁关系，实际为出租人和租客间的租赁关系。因为出租人与租客间已经存在租赁关系，在租赁期间内，出租人均无权要求租客腾退房屋。此种法律关系下，出租人应收取的租金，因运营商的跑路而消失无踪，出租人只有通过诉讼等救济方式向运营商追讨租金。
综上，不论采用哪种观点看待以上问题，事后法律救济的道路都将是漫长而艰难的。笔者认为，要解决现在面临的群里利益受损的难题，以及防范今后类似事件的再次发生，以下建议值得有关方考虑：
1
依托现有的社会矛盾调解机制，有关部门应尽快出面解决出租人与租客间的矛盾纠纷。
在“某资”等公司跑路事件发生后，出租人的出租权益、租客的租住权益是目前亟待解决的大事。笔者认为维持当前的房屋居住状态，稳固房屋租赁关系为最优解。出租人与租客应当尝试多种社会调解途径，如通过有关部门组织的社会矛盾调解平台介入调解等方式，积极沟通解决方案，出租人给予租客短期免租期，租客与出租人签订长期租赁协议，保障现有房屋居住状态，维持租赁关系，争取双赢结果。对于该类涉及群体利益的事件，执法机关对有关跑路企业经营者是否涉及刑事犯罪也应予以研究。
2
长租公寓模式的长远发展应尽快予以规范
长租公寓模式虽有缺点，但也有利于租赁市场规模化、统一管理的优势。面对新生事物，笔者认为应当秉持规范、指导、自由发展的策略，由政府部门加强管理，使其在规范范围内自由竞争发展。笔者认为可以通过以下措施来加强对该行业的风险防控：
（1）政府各相关部门事前应设立行业准入门槛；
（2）设立租金监管专用账户，租金的流入与流出接受监管部门监管；
（3）建立长租公寓运营商的信息管理平台，登记、管理运营商的重大经营行为，对辖区内的有关企业尽快摸排，建立管理清单，并将相关信息公示；
（4）建立长租公寓运营商风险等级管理制度，根据运营商的运营合规程度采取警告、停业整顿、清退等处置措施。
（5）加强对出租人在出租过程中的风险提示，鼓励其通过多渠道审核承租人（长租平台）的企业状况，从而选择经营良好的长租平台；在签订合同时仔细审查合同条款（往往是平台提供的格式合同），可增设补充对自己有利的条款，特别是租金的支付及不按约支付的违约责任及救济途径等内容。
随着全国各地城市的建设、产业的升级，城市发展对人才的需求使得各大城市抢人大战愈演愈烈，各地方政府也致力于筑巢引凤，吸引人才。优秀人才就好比一粒优良的种子，要让这粒种子落地、生根、成长、结果，就要有其生活的土壤，归根到底是人才有一个稳定的落脚点。对于现在很多年轻人来说，有地方住已经不是他们在城市生活的第一标准，住得舒适和稳定，生活品质的程度变得更为重要。长租公寓以其优质房源，便捷的手续而受欢迎，但长租公寓频频爆雷事件，势必成为影响人才能否留得住的重要卡点，企业没有人才的支撑，也必定影响到一个城市招商引资的环境。一个城市只有让人才住得下、住得稳，人才才可以安心在这片土地上筑梦、圆梦，从而助力城市的招商引资、产业升级。目前我国租赁市场的发育仍不充分，笔者建议各个城市尽快应建立相应的政策法规来保障住房租赁市场健康发展，让城市里每一个奋斗者都能有房住，安心住。
